CABA: el paraíso terrenal de la especulación inmobiliaria
(Parte 1).
Por Maximiliano López
A lo largo de los últimos veinte años, y con mayor celeridad durante los últimos doce, la capital argentina se transformó en el punto nodal de la actividad especulativa inmobiliaria. Con la prosperidad de los agronegocios como motor, el fenómeno derivó en un aumento exponencial de la construcción, la oferta de empleo y la reactivación de industrias ligadas al sector. No obstante, con la luz verde del Gobierno local, se impone un modelo de urbanismo desigual y fragmentario, que se lleva por delante el espacio público y, a la vez, profundiza la brecha socio-económica respecto del acceso al suelo y la vivienda.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires es el epicentro nacional de la lucrativa actividad inmobiliaria especulativa. Un rubro cada vez más desterritorializado que, ligado al crecimiento del sector financiero como elemento clave del capitalismo tardío en sus diferentes variantes, se ha expandido enormemente en todo el mundo a lo largo de décadas. Esto significa un avance desmedido de los intereses privados sobre el espacio público y la vivienda, otrora objetivos claves de las políticas de Estado, que se han convertido en campos de dominio del poder económico concentrado (inmobiliario, pero también financiero, agroexportador e industrial).
Pese a la crisis hipotecaria que estalló en los Estados Unidos hace cuatro años —que se suma a las restricciones abstractas elaboradas desde el G-20 y la ONU, así como algunas más concretas por parte de determinados gobiernos—, el boom inmobiliario sigue a sus anchas en extensos territorios de todo el globo. Entre ellos, está la capital argentina, con un Gobierno local que no sólo no pone límites a la construcción orientada a este tipo de inversiones sino que las prioriza. Así provoca una retracción excepcional en un marco nacional donde, aun con sus límites y contradicciones, existen políticas neo-keynesianas para contrarrestar, al menos parcialmente, el déficit habitacional.
Pero veamos: los defensores de este tipo de actividad sostienen que el boom inmobiliario es un proceso beneficioso en sí mismo, una muestra cabal de las bondades del mercado desregulado, ya que favorece a la comunidad generando puestos laborales, abundancia y oferta de viviendas. No obstante, el concepto y la práctica de desarrollo urbanístico propuestos son de carácter predominantemente desigual, privatista y fragmentario. Y con un Gobierno a la retaguardia.
Al no existir una activa política local y progresiva de vivienda al respecto (hasta el reciente Programa Primera Casa BA, de cuyo alcance aún no se pueden dar cifras), la construcción derivada de edificios ha sido orientada mayormente al sector ABC1. Esto provoca un aumento de la brecha social en materia de acceso a la vivienda y la privatización el espacio público.
Es insoslayable que la construcción es uno de los factores que incide importantemente en la recuperación económica de la ciudad y el país desde 2003, pues ha creado miles de puestos de trabajo en el sector así como también ha reactivado industrial. Sin embargo, el desarrollo del sector, al tener su raíz en la persecución de beneficios inmediatos, se está llevando por delante a la comunidad y condiciona las políticas de urbanización. Además, excluye a grandes capas de los sectores medios y bajos de la ciudad, dificultándoles el acceso a la vivienda, y contribuye enormemente al hacinamiento en villas, barrios abandonados por las políticas públicas, hoteles e inquilinatos. Convertidos éstos en objetivos de las políticas represivas de seguridad.
La faceta más trágica de este fenómeno —que se extiende agresivamente en todas las grandes urbes de la región latinoamericana— salió localmente a la luz durante diciembre de 2010 con el conflicto desencadenado luego de la ocupación del Parque Indoamericano, en el sur de la ciudad, por parte de familias argentinas e inmigrantes sin techo que habitaban viviendas irregulares. Se trataba de personas que intentaban abrirse paso en una jungla de cemento y lidiaban con la precariedad existencial a la que sus vidas fueron catapultadas por fuerzas fuera de su control. Las fatídicas jornadas, que enfrentaron a segmentos socialmente vulnerables por un espacio público abandonado, culminaron con tres asesinatos y decenas de heridos.
El problema del déficit habitacional y la concentración en el acceso al suelo y la vivienda emergió, entonces, como una violenta erupción volcánica que mostró el costo solapado de un modelo de crecimiento que, por un lado, contiene, redistribuye e incluye pero, por otro, excluye en materias sensibles, como el acceso al suelo. Pues un sector clave como lo es el agroexportador está intrínsecamente relacionado con el enorme crecimiento del sector inmobiliario y de la construcción, e incide en su orientación hacia la exclusión y la gentrificación de áreas urbanas. Es decir, hacia un modelo de ciudad sólo para ricos.
Cuanto más aumentan la soja y otros commodities, más crece la brecha habitacional. No obstante, los ingresos fiscales nacionales de esas actividades van a políticas de reparación de esos daños. Frente al aceleramiento descomunal de esta dinámica —no sólo en la ciudad y el conurbano sino también en ciudades y municipios todo el país—, desde el Ejecutivo nacional así como los gobiernos provinciales y municipales, se han dispuesto diferentes mecanismos para paliar el déficit. Constituyen una constelación de planes de vivienda que tuvieron como origen al Plan Federal de Emergencia habitacional, en una saga que llega hasta el reciente Plan Pro.Cre.Ar. Todo ello no ha incidido para eliminar de raíz la problemática (habrá que ver los alcances de la Ley de Tierras), pero sí en morigerar su impacto, pues hubo un descenso nacional del déficit habitacional en relación a 2001 del 5%. Sin embargo, la Ciudad de Buenos Aires ha sido la única jurisdicción donde no se ha corregido esa carencia.
La convergencia político-económica alrededor del boom inmobiliario. Efectos negativos de una especulación privada irrestricta sobre el espacio público y la comunidad de Buenos Aires
La Ciudad, si bien ostenta nivel más bajo de no-acceso a una vivienda, sigue conservando casi el mismo guarismo que durante la crisis de2001. Hahabido una actividad política nula en pos de contraer el déficit producto de la especulación sobre el suelo, que incluye tanto al gobierno actual de Mauricio Macri como a los anteriores de Aníbal Ibarra y Fernando dela Rúa. Sinembargo, este modelo de urbanismo desigual y concentrador se consolidó a partir de 2007, con el ascenso al Ejecutivo municipal de grupos políticos y económicos afines a la profundización de la especulación inmobiliaria representados en el PRO. A partir de entonces, se han disparado los estímulos gubernamentales locales para priorizar inversiones donde hay mayor expectativa de especulación. Esto ha hegemonizado una agenda urbana que, pese a su maltrechez, era un poco más democrática en las gestiones progresistas previas, pues incluía más activamente a otros actores e intereses comunitarios como contrapeso a la voracidad inmobiliaria.
Pese al marco regulatorio dado por la Constitución porteña y el Plan Urbano Ambiental(1) aprobado por la Legislatura en 2008, los cuales representan una barrera legal al accionar, frecuentemente depredador , de ese tipo de inversiones en la comunidad, la vivienda y el espacio público, el Gobierno de la Ciudad los relega sistemáticamente. Sólo cumple con una pequeña cuota de las disposiciones orientadas a proteger esos sectores, siempre y cuando exista en tales proyectos un margen generoso de rentabilidad económica.
Al no haber una planificación mínima que esté orientada a asegurar el equilibrio urbanístico de la ciudad, el intenso ritmo de la construcción —derivada de la inversión especulativa en ladrillos y tierra, y concentrada en las rentables zonas Centro y Norte— ha provocado que los servicios públicos se encuentren al borde del colapso. El Poder Legislativo local estableció una serie de normas para regular la construcción en dichas zonas. No obstante, la falta de voluntad política del Ejecutivo municipal posibilita el incumplimiento permanente de dichas estipulaciones por parte del sector inmobiliario.
La complicidad del Gobierno porteño con el esquema del boom inmobiliario es evidente; entre 2001 y 2011 se otorgaron permisos para la construcción de 20 millones de metros cuadrados. Seis barrios de los cuarenta y siete que integran la ciudad (Palermo, Caballito, Villa Urquiza, Belgrano, Puerto Madero y Almagro), ubicados todos en las zonas Norte y Centro, sumaron el 44% de todas las viviendas construidas. Mientras que los diez barrios de clase media y baja que conformanla zona Sur de la ciudad recibieron el 10%.(2)
Si vamos más atrás del año 2001, podemos apreciar, en rasgos generales, el ascenso de la inversión especulativa inmobiliaria, tomando como base el espectacular crecimiento de las construcciones lujosas y suntuosas: entre 1991 y 2001, el 37 y el 33% de las viviendas construidas fueron sencillas y confortables, respectivamente, mientras el 14,9% correspondió a viviendas suntuosas. En el período 2002-2011, la construcción de viviendas suntuosas alcanzó el 32,7%, y la de las sencillas, el 32,8%. En el año 1991, las viviendas suntuosas representaban tan sólo el 6,6% del total. En 2011, esa cifra trepó hasta un 30,8%.(3)
Según las cifras del Censo 2010, la población que vive en villas se incrementó, entre 2001 y 2010, de 110 mil personas a 160 mil/180 mil, es decir que hubo un incremento del 52%. Y, como la población porteña creció en esos 9 años en apenas 114.013 personas, se desprende que la mitad de ese crecimiento tuvo como destino las villas y los asentamientos, con sus consecuencias ambientales, sanitarias y de infraestructura.(4)
Así, en la Ciudad de Buenos Aires, la población en emergencia habitacional se multiplica de manera directamente proporcional a la construcción de torres cuya finalidad es la especulación. Acercade esta situación, los resultados del censo nacional del año 2010 son más que elocuentes: en la Ciudad de Buenos Aires hay un 25% de viviendas vacías, cifra que se incrementa hasta el doble en las zonas de Puerto Madero y Recoleta.
Por un lado, existe una demanda especulativa, para la cual el inmueble es considerado un activo financiero capaz de resguardar valor, y rendir un beneficio en transcurso del tiempo; y, por el otro, una demanda originada por la necesidad básica de acceder a una vivienda.
En este escenario de pugna desigual, protagonizada por numerosos actores de la comunidad en su búsqueda por acceder al metro cuadrado versus grupos del poder económico concentrado en torno al espacio público y a vivienda, podemos definir a la ciudad como la jurisdicción en donde la crisis habitacional producto del boom especulativo respecto de la construcción y el suelo se manifiesta de forma más agresiva por una serie de elementos(5) como los siguientes.
– Cantidad de viviendas deshabitadas: El censo nacional volcó datos reveladores; se contabilizaron 340.975 viviendas deshabitadas. En la Comuna 1, sede del complejo edilicio Puerto Madero, la ocupación llega apenas al 28%, el porcentaje más bajo de toda la Ciudad. Una patología que responde a la construcción según parámetros especulativos-financieros.
– Alto nivel de emergencia habitacional en el que se encuentran sectores bajos y medios: El déficit habitacional se extiende al 13% de las familias porteñas, entre las que se encuentran tantos sectores medios como bajos. La situación se extiende a los sin techo, que segúnla ONG Médicos del Mundo llegan a la cantidad de 10 mil personas (6). El Gobierno local ha brindado soluciones, como frágiles subsidios, o estadías en paradores para los sectores más pobres. No obstante, la ayuda es insuficiente porque dichos paradores carecen de elementos básicos, como baño o habitaciones, y obliga a solicitar una plaza en forma diaria. La Corte Suprema de la Nación constató que no existe un programa de vivienda definitiva para este colectivo y que las personas son obligadas de manera sistemática a acudir a la justicia a peticionar la prórroga de los plazos de los subsidios. Por otro lado, para morigerar la demanda de los sectores medios que dependen del alquiler o viven en una vivienda irregular, este año se ha implementado el Programa Primera Casa BA, que ofrece créditos flexibles para nuevas viviendas. Sobre éste aún no se conoce su real impacto. Habrá que ver el direccionamiento que se le dará a la iniciativa, y si verdaderamente va dirigida a la vivienda sustentable, o representa otro ladrillo en la pared de la especulación inmobiliaria.
– Aumento de desalojos: El alto valor de las propiedades sirve de estímulo para que el mercado inmobiliario quiera recuperar inmuebles ocupados. El Poder Judicial de la Ciudad, en especial el fuero en lo Penal y Contravencional, ha sido condescendiente al autorizar desalojos sistemáticos, sin respetarla normativa. El PoderEjecutivo ha actuado en forma voluntariamente torpe, brindando soluciones transitorias, y sin realizar un seguimiento de la situación habitacional de las familias desalojadas.
– Falta de integración urbana de las villas y los asentamientos precarios: Pese a la democratización reciente que la comunidad en villas ha implementado para elegir sus representantes, y que el marco político municipal incluyó en la ley número 148 (7), el GCBA no convocó a la Comisión Coordinadora Participativa, que agrupa a delegados y organizaciones de esos barrios, con el fin de coordinar políticas urbanas orientadas a integrar esas zonas como indica dicha estipulación. Por el contrario, avanza con obras mínimas en el marco del Programa de Regulación y Ordenamiento del Suelo Urbano (Prosur Habitat), que ha sido elaborado sin participación de los representantes de los barrios.
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Fuentes bibliográficas:
(1) http://www.buenosaires.gov.ar/areas/planeamiento_obras/copua/plan_urbano_ambiental.php
(3) Ibídem.
(4) Ibídem.
(5) Ibídem.
(6) http://www.ensantelmo.com.ar/vernota.php?id=793
(7) http://www.buenosaires.gov.ar/areas/jef_gabinete/vivienda/148.php
